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农村房屋买卖合同的效力  

2009-06-04 19:21:37|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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农村房屋买卖合同的效力

(董家友 律师)

 

基本案情:1999年外省农民王某与无锡某镇农民张某签订了房屋买卖协议,张某将在本村自有建筑面积达200平方米的房屋作价9万元卖给王某。张某将其房产证、宅基地使用证交给了王某,王某支付了购房款后入住该房屋,此后一直管理和使用此房,但一直未办理过户手续,王某的户口也未迁至无锡。2002年王某又将房屋卖给陈某,但陈某交付2万元定金后,反悔不想购买此房。陈某在向王某追讨2万元定金未果后,即以王某不是产权人为由,诉至法院要求与王某解除房屋买卖合同,并要求王某返还2万元定金。

    

不同观点:围绕本案,法院存在两种不同的观点:

    一种观点认为,王某无权购买张某房屋,且购买后未办理过户手续,其买卖关系是非法的、无效的。因此,王某无权将房产再卖给陈某,应确认王、陈之间的房屋买卖行为无效,王某应向陈某返还定金。

    另一种观点认为,王某购买张某的房屋,已支付了房款,并实际使用和管理了房屋,应认定买卖关系有效。王某是实际产权人,有权处分该房产,陈某要求返还定金不应支持。

    律师意见:笔者认为,解决本案应着重考虑以下三个问题:

    第一, 张某能否向王某出卖其宅基地上房屋?

    《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看,法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅,但对售房主体却有限制。

    农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民,而购买方则存在两种情况:一是集体经济组织内部成员,二是集体经济组织以外的成员。

    1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况:一是本身已有宅基地,且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地,但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体经济组织落户,但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定,对已有宅基地且符合国家规定标准的村民,再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况,村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的,也不应得到批准。至于第三种情况,则可依法申请建房用地。

    《江苏省土地管理条例》第35条规定:购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况:第一种情况已不能再申请建房,故无法购买村民房屋;第二种情况能不能购买村民房屋,则取决于其所占用的宅基地是否超标;第三种情况应属符合申请建房用地条件,故可以购买村民房屋。

    2、如果是集体经济组织以外的成员,会出现两种情况:

    (1)城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》也强调:禁止农民将住宅向城镇居民出售。因此,城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。

    (2)本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定,只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此,本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

    综上,本案中张某向外省农民王某转让其房产,违反了法律法规的相关规定。

    第二、王某是涉案房产的合法产权人吗?

    有人认为王某虽未办产权证,但也是合法的产权人,其根据是《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第56条规定:买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应补办房屋买卖手续。单从这条司法解释来看,似乎可以认为,王某如是本集体经济组织内部成员、且符合申请建房用地条件的,则应是涉案房屋的实际产权人,有权处分该房产。但最高人民法院(1987)民他字第42号司法解释对此作了进一步解释:《意见》第56条规定的精神,只适用于解决《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)实施前的历史遗留问题;《条例》实施后,人民法院审理这类案件,应严格按照《条例》的规定办理。由此看来,《意见》第56条不适用于农村房屋买卖,当然不能作为审理本案的依据。而且,按照我国民法精神,不动产物权的取得、消灭和变更,经登记才产生法律效力,这也是为绝大多数国家的民法所接受的一条原则。因此,笔者认为,本案中王某即使为本集体经济组织内部成员、且符合申请建房用地条件、可以购买村民房屋,也因未办理房产过户手续而不能认为其为该房屋的合法产权人,他也就无权将该房屋卖予他人。

    退一步讲,即使尊重合同意思自冶原则,也因买卖房屋所辖土地使用权非国有出让性质,故房屋买卖非经土地审批部门批准确认就不能产生合法效力。据此,也不能认定王某为涉案房产的合法产权人。

    第三、农村房屋买卖应注意哪些必要程序?

    1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

    2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。

    3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

    4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

    5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

    综上所述:本案中外省农民王某并非本集体经济组织内部成员,不符合申请建房用地条件,依法不具备购买张某房屋的主体资格;其“买房”后,又未依法办理宅基地使用证、房产证的过户手续。为此,其与张某签订的房屋买卖协议因非法而无效,其更无权将该房屋卖给陈某。

法院判决:主审法官采纳了律师意见,依法确认了王、陈之间的房屋买卖行为无效,王某应向陈某返还2万元定金。

    律师建议:近年来,无锡农村的城市化进程加速,外来人员增长迅速,农村房产交易逐渐活跃。但由于缺乏相关法律知识,出现类似本案情况不在少数。为有利于社会稳定、化解矛盾、尊重合同各方真实意思表示,笔者建议有关部门可以考虑参照城市房改房上市的有关做法、向购房者收取与土地相关的一定费用,或采取其它变通办法,妥善、合理地解决此类问题。
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