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上海钟涛律师

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无偿受赠房产需全额缴纳契税  

2009-05-24 23:47:16|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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无偿受赠房产需全额缴纳契税 
———解读《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》
------------------------------------------  导读

  随着2006年6月1日房产新政的实施,转让购买5年内的二手房须按照房价全额缴纳营业税。于是,一些城市办理房屋赠与登记的数量成倍增长,不少房屋买卖双方以办理赠与登记的方式来掩盖买卖事实,从而偷逃了国家税收。
  然而,“道高一尺魔高一丈”,国家税务总局日前下发了《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,将对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税,以防止房屋买卖双方利用假赠与行为,偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税。受赠人再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,须按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。为帮助读者理解《通知》的具体内容,本专题将对《通知》的有关内容进行解读。

  变化 《通知》出台前后变化

  A 受赠人需全额缴纳契税

  前规定———
  对于《继承法》规定的法定继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,在继承土地、房屋权属时,不征收契税;对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的,则属于赠与行为,应征收契税。
  现规定———
  《通知》明确,对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。
  变化———
  今后不论是否法定继承人,其受赠的房产都要征收契税。目前,房屋赠与按该房屋市场价的3%征收契税。以一套现值30万元的房子为例,过去子女继承免征契税,今后就得交纳9000元契税。
  办理流程:在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调,争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,办理赠与产权转移登记手续,对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,不予办理赠与产权转移登记手续。

  B 销售受赠房屋按20%税率计算

  前规定———
  二手房交易中,对于涉及到5年内出售缴纳个人所得税的,可以有两种缴纳方式,一种是对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证,不能正确计算应纳税额的,可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。另一种方式是不采取核定征收的,按照差额的20%缴纳。
  现规定———
  《通知》强调,转让受赠房产,在计征个人所得税时,不得采取“核定征收”(按房屋估值1%计征)的方式,必须严格计算应纳税所得额,按照20%的税率“据实征收”。
  变化———
  此项规定取消了受赠房屋再出售对于个税缴纳方式的选择权,即不允许采用按转让收入×1%的方式计缴。通过赠与后的房屋再出售,所交个人所得税在一般情况下会比较高。因此购房者切勿盲目追求一次购房的低税金而采取赠与的方式逃避正常税费,因为此时的逃避将在某种程度上加大房屋再次交易时的成本。
  办理流程:《通知》确定了赠与后的不动产再转让时的个人所得税征收办法和适用税率,由于在契税和印花税完税凭证上加盖了“个人无偿赠与”的印章,因此当再次交易时能够清晰明确地认定房屋的取得方式是否为赠与,而该类房屋的个人所得税征收办法将按照20%的征收方法和规则来征收,同时其扣减费用中可以再增加一部分扣除费用———受赠中缴纳的税金和合理费用。

  规定 界定两种赠与行为
  不同情况区别对待


  房屋无偿赠与分两类

  为防止房屋买卖双方利用假赠与行为,偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税,《通知》将无偿赠与行为区分为以下两种:
  ■一般赠与行为。一般赠与行为包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与。
  ■其他无偿赠与行为。除一般赠与行为之外的赠与行为。

  办理无偿赠与减免税手续

  为防止房屋买卖双方利用假赠与偷逃相应的税额,该《通知》规定,纳税人在办理无偿赠与减免税手续时,必须提供相关证明材料,填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明,税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况,在办理营业税免税申请手续时,纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料:
  属于继承不动产的———
  继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》;
  属于遗嘱人处分不动产的———
  遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的《遗嘱公证书》和《遗嘱继承权公证书》或《接受遗赠公证书》、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》; 
  属于其它情况无偿赠与不动产的———
  受赠人应当提交房产所有人《赠与公证书》和受赠人《接受赠与公证书》,或持双方共同办理的《赠与合同公证书》,以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

  两种赠与方式购房时间确认不同

  通过一般赠与取得的房屋:按赠与前的购房时间确定


  《通知》对通过一般赠与取得的房屋,即通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与以上五种方式取得的房屋,购房时间仍按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》中的条款执行,即“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”
  也就是说,以上的赠与方式并不改变该套房屋的购买时间,仍以实际购房日期为准。按赠与前的购房时间确定。

  以其他无偿赠与方式取得的住房:更替为赠与后的新日期

  对于其他无偿受赠方式取得的房屋,如旁系亲属、朋友、陌生人等之间的赠与取得的房屋,该房屋的购房时间将按照发生受赠行为后新的产权证或契税完税证明上所注明的时间确定,即将此种赠与行为视同发生了一次房屋买卖,购房时间更替为赠与后的新日期。
  对于第二种名为赠与,实则买卖的房屋权属转移方式,取消了受赠者曾经享受到的时间上的优惠。按照《通知》前的规定,这类购房者假借赠与买到的房屋并不重新计算购房时间,而现在他们通过赠与取得的房屋将重新认定购房日期,从而其再出售的免税日期将最多延长5年,即对于受赠不足5年而出让的,按照5%的税率全额征收营业税。

  举例 购房日期如何认定

  宋先生于2006年9月30日以赠与的方式将房屋出售给他的好朋友蔡先生,该套房产实际的购房时间为2002年5月30日,那么按照以前的税收征收管理规定,蔡先生取得房屋所有权后的第二年即2007年5月30日(所购房屋已满5年)以后再出售此套房屋就可免征营业税甚至个人所得税(如果该房屋是其自住且唯一的生活用房)。
  然而按照《通知》的规定,蔡先生取得的这套房屋的购买时间变成了2006年9月30日,也就是说,如果他想在到达免税期后出售此套房产,则需等到2011年9月30日,这比以往的操作方式晚了4年多的时间。而且受赠人还要被征收全额3%的契税,而一般房屋买卖中,购买方购买普通住房仅需按照15%缴纳契税。

  提醒 假赠与代替真买卖
  买卖双方均有风险


  6月1日起全额征收营业税,8月1日开始强征个税,今年一系列针对二手房交易的税收政策实施,令那些购房不足5年,并打算将房屋转让的房主不得不三思而后行。由于在《通知》发布前,赠与的住宅可免征上述税费,在利益驱使下,二手房转让中的买卖双方开始达成默契,以赠与方式进行交易过户,从而达到避税的目的。《通知》发布后,增大了二手房买卖中“假赠与”的成本。实际上,假赠与双方本身就面临很大风险。
  所谓赠与避税,是指双方在私下进行买卖交易后,不到房地产交易中心办理过户手续,而是以赠与的方式变相交易。这种方式实际上给买卖双方都带来了一定的风险。其中,最大的风险是“卖方”在“交易”之后,有可能收不到房款。因为“买方”有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款,这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时,银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱,因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的,但可办理房屋过户后的抵押贷款业务,通常该类房屋的贷款额都较低。
  买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,法律规定当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记,但如果双方没有去办理房屋转移登记,买方没有取得合法的房屋权属证书,一旦双方发生了利益纠纷,买方权利将得不到保障。  
  此外,赠与房屋出现问题时,买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”也就是说,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险,而且如果私下交易被拆穿,双方都要负法律责任,补缴税款与罚款,这对双方来说都得不偿失。
  《通知》强调,对个人赠与不动产过程中,向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益,但提供虚假资料,申请办理无偿赠与的相关手续,没有按规定缴纳营业税的纳税人,由税务机关按照税法的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
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