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上海钟涛律师

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买卖不破租赁原则-房主也不能随便解除租赁合同  

2009-07-05 22:44:15|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买卖不破租赁  即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效! 
  曾先生在选购了一套二手房时,被前业主告知该房产已经有人承租,租期尚有九个多月才到期,曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是于前业主签订了合同并办理了过户手续,但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租,并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”,其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。
  这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题,承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,具体解释为租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。
  对此,我国法律有明确的规定:《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
  而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。”;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。
  由此可见,在该案例中,承租人提出要求继续租赁的要求是合法的,承租人的利益应该受到法律的保护,曾先生无权要求承租人限期搬离,但是有权要求承租人支付租金,因为,曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外,如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话,承租人确实有权主张该买卖关系无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限是否快到期,避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
  买卖不破租赁原则的适用范围 
  从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出,该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者,不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约,如果契约已经公证或者该契约有确定日期,则该租赁权有对抗效力,买卖不破该租赁,但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中,出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时,对于以后就其不动产取得物权的人,亦发生效力”。即依日本民法,租赁经登记后,有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定,该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后,纵将其所有权认与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。” 值得注意的是,这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为,“以居住营业或农耕为目的,而承租他人之不动产,各国立法为谋求社会生活之安定及增进,均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁,由于笔者孤陋寡闻,不敢贸然作出判断。 
  我国在合同法出台之前,司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此,结合其他国家和地区的立法,大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。 
  在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。
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