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上海钟涛律师

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二手房交易流程和所需资料  

2009-07-02 15:58:47|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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购买

第一步 了解和寻找房源
了解和寻找房源有以下几种途径:
1、通过亲朋介绍;
2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;
3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。
第一种方法的信息面较窄,成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽,但很多广告内容非常混杂,您必须认真识别相关信息的真实性,以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全,能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查,因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金,所以您的购房成本会增加。  

第二步 实地看房
选择好目标房源后,您需要亲自到现场查看。专家提醒您:一定要与产权所有人亲自面谈,落实好房屋的产权性质,是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋,要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用,房屋有无明显质量问题等。   

第三步 协商和签约
确定要购买的房屋后,您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款,合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

第四步 产权交易
  签订了买卖合同,交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序,确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付款方式付清购房款,房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费,并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
目前 ,根据买卖双方不同的代理需求,房地产经纪公司的代理方式各不相同,这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。

购房者如需银行贷款,还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。 

出售

第一步出售咨询
您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道,了解您所要出售的房屋是否具备上市条件,了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。

第二步确定出售价格
通过第一步的咨询,可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件,确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价,如果有要求买方另行支付的费用,应在报价中声明。

第三步选择销售方式
1、自行寻找买方销售
2、委托房地产经纪公司代理销售
如果选择第一种方式,您必须完全熟悉整个交易流程,并能确保交易安全。此种方法,避免了经纪公司的代理成本,使您的销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式,省时、省力、安全,只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议,所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金,所以,会增加您的交易成本。

第四步发布出售信息
如果您选择自行销售,您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问缁埃跋炷恼I詈凸ぷ鳌K裕绾蔚羌悄牧捣绞剑凉刂匾?
如果您选择了经纪公司代理出售,经纪公司将代理发布您的出售信息。

第五步协商和签约
当有客户决定购买您的房屋后,您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

第六步 产权交易
签订了买卖合同,交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序,确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后,房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费,买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
目前 ,根据买卖双方不同的代理需求,房地产经纪公司的代理方式各不相同,这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
购房者如需银行贷款,还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。

附:二手房交易的当事人双方需提供的相关材料

卖方需提供的材料:
1、产权人身份证(非北京户籍人士还应提供暂住证)
2、户口本
3、房屋所有权证
4、原购房发票(复印件)、原购房合同
5、共有产权人声明
6、结婚证复印件
7、产权人印章
8、土地使用权证
9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产,出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。
10、买卖合同

买方需提供的材料:
1、买方本人身份证件(非北京户籍人士还应提供暂住证)
2、户口本
3、本人印章
4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明
5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单
6、买卖合同
7、如需要贷款购房,还应提供贷款银行所需的相关手续 
1、过户流程:卖方房产共有人须同时到达房产交易中心,带上房产证、身份证、结婚证原件及其相关的复印件,其中不能到的必须有经过公证的委托书及委托人,买方与上述人员一起到交易中心柜台上办理相关手续:交易中心工作人员审核过户证件合格后,填写相应表格,并收回该房产证,一周后双方再次到交易中心,先领取缴款通知,缴纳相关税费:交易手续费双方各付3元/平方;契税为房款的3%(第一次购房为1.5%);房产证:80元/份;营业税:5.55%(原产权证办理日期在5年以上的免收),缴款后即可凭相应收据或发票到相应柜台由卖房人签字款已收即可领取新的房产证。
凭你的房产证和原国土证到国土局办理新国土证,每证20元,如属政策性房改房未办理国土证的,则需缴纳房价1.5%国土转让金后办理新的国土证。
2、贷款流程:先由贷款中心派出工作人员上门抨估该房现值,再根据买房人缴纳的公积金和房产价值计算可贷款金额,买卖比方再一起到交易中心二楼公积金贷款中心办理贷款,周期一般为10天左右;也可到自己到银行办理贷款,手续同上面差不多,周期7~10天。费用大概有:评估费、保险费等。
3、可能的问题:首先要有房产证才能办理贷款,如不通过中介--就是没有中介担保,卖方要在先签字款已收完你才能拿到房产证,而卖方没收到足额房款,一般是不会签字的,除非你先借款付清房款,再贷款还借款;再就是贷款手续自己办也需要卖方配合,卖方是否配合也需要协商;其实买房一般都要通过中介,本来就要给中介费,加上办理贷款,也就增加300~500元(只办理贷款一般是1000元),双方各写个委托书给中介,就可少跑很多路(有个银行的朋友就是在自己办理了贷款手续后强烈建议大家还是通过中介省事得多,但一定是要专门跑贷款的,对贷款流程很熟悉的),而且你必须要中介出具贷款时给银行或公积金中心的原始发票支付中介费外的其它贷款相关费用,以防止中介吃差价。
如自己办理的话,公积金中心就在交易中心二楼,;银行如有办个人住房贷款业务的一般都有专门的工作人员,可详细咨询一下。 
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