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上海钟涛律师

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【诉讼时效】94方案售后公房确认的诉讼时效问题  

2014-10-12 12:17:14|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  钟涛律师按,1994年5月18日,上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》,同年6月15日,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》,由此开启了上海市住宅商品化的大潮,也由此产生了94方案的说法

   根据当初的“94方案”规定,房屋产权可以个人购买,但是只能登记在一个人的名下,不能登记2个人及以上,到了1995年,进行了修改,允许登记为多人,1996年,为了修正1994年的政策错误,上海市高级人民法院颁布规定,允许同住成年人在诉讼时效内通过确权的方式将名字加到产权证上去,由此导致了许许多多的家庭成员之间的法院诉讼的案例

   实践中,大家对于“94方案”最关心的就是时效问题,时效问题争议也颇大。钟涛律师根据法律规定,为你简单归纳如下

1、诉讼时效一般为2年,有2个起算点,如果登记产权人在世的,那么从家庭发生产权争议时起算2年时效,如果没有发生争议,那么一直不起算,随时可以起诉。

      如果登记产权人去世了,必须在他去世2年以内起诉法院要求确权,如果超过2年不受法院保护了。如果同住人自己没有主张,一旦去世了,继承人不能代替同住人主张。

2、按照法院规定,继承人死亡的房屋动迁主张确权不受诉讼时效限制,超过20年依然可以主张,以此类推,售后公房同住人主张确认也应该不受20年诉讼时效限制,超过20年也应该受到法院保护。但是根据民法规定,民事权利最长只有20年的保护期,法院也没有出台对于94方案最长的保护期是多长。

   3、 物权法》实施后,有人认为对此纠纷实质上是物权确权纠纷,不适用诉讼时效制度。但上海市高院认为,“94方案”的确权纠纷,属于特定历史时期的产物,解决历史问题,还是应结合该类房屋的历史状况及现实需要,适用诉讼时效。另外,“94方案”实施至今,已近20年,如果不适用诉讼时效,随着时间的推移,家庭结构更为复杂,房价波动幅度可能更大,将导致矛盾更为激烈,只有适用时效制度,督促当事人尽早解决争议,及早理清权属纷争。如果从房屋登记至权利人名下之日,超过20年的,应当认为超过20年最长保护时效,根据政策出台时间来推算,2014年已经属于最后一年了。所以,钟涛律师建议,最好不要超过20年,否则面临不确认的风险。

 

附录:

  1、上海市高级人民法院关于印发《几类民事案件的处理意见》的通知沪高法(1999)528号  关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于94方案本身存在严重缺陷,造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上,虽然以后的95方案对这一缺陷作了更正,但是94方案遗留的纠纷和矛盾没有解决,上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权,有些家庭至今相安无事,权利人尚不知道自己不享有共有人的权利,由于这些人自身并无过错,为了保护他们的合法权利,我们考虑诉讼时效从发生争议时起算,有利于矛盾真正解决。 

 

 2、上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知
(沪高法[1996]250号)9、按"九四"方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有

上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见(沪高法民一[2007]20号)  二、被继承人死亡已逾20年,登记在其名下的房屋动迁后,继承人主张动迁款的处理  被继承人死亡后,继承人未声明放弃继承,且系争房屋权利未发生变动的,系争房屋的权属归继承人共同共有,继承人的确权主张不受诉讼时效限制,可依法确认各方的权力份额。但系争房屋已动迁的,继承人应当在知道或应当知道动迁利益受侵害之日两年内主张动迁利益。

3、三、按94方案购房登记权利人死亡后,房屋产权继承的处理  按94方案购买公有住房,登记权利人死亡的,具备可以主张产权共有条件的人,应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。

4、上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登(二)2004年  问题5:接94方案购买公有住房、具备可以主张产权共有条件的人,生前未曾主张权利的,其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额?

答:对此问题,审判实践中一直有两种观点,一种观点认为,具备可以主张产权共有条件的人,对售后公房产权的共有属当然共有,即无论其生前是否主张权利,都是系争房屋的共有人,死后其应得份额应由其继承人享有。另一种观点认为,具备可以主张产权共有条件的人,要求确认售后公房产权共有,应以提出主张并经确认为认定依据,生前未主张的,应推定其对房屋产权归属在登记人名下并无异议,因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点,理由是,不动产的取得和转移都要进行登记,所以产权登记是证明权利的有效凭证.一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷,许多欲成为共有产权的人,无法登记为共有产权人,为了弥补这一缺陷,我院已在1996年发布的沪高法(1996)250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条中规定“按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有”。这一条规定,不是一概否认94方案产权证登记的效力,因为有些家庭中具备可以主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利,而是作为一项补救措施,允许主观上不想放弃产权,又无奈于规定,无法登记为共有产权人的,可以通过主张房屋产权,成为共有产权人。如果其生前未主张房屋产权共有,则视为同意房屋产权归于产权登记人。

 

 

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